ВНЖ за покупку недвижимости: где ещё дают в 2026
Разбираем, в каких странах покупка недвижимости даёт ВНЖ или гражданство в 2026 году, что закрылось и какие риски у инвестиционных маршрутов.
ВНЖ · 8 минут
Покупка недвижимости за границей раньше была надежным маршрутом к ВНЖ или даже гражданству. В 2026 году мир этого значительно сузился: основные европейские программы закрыли двери. Испания отменила золотую визу в апреле 2025 года, Португалия убрала недвижимость из программ в 2023 году, Италия никогда не давала ВНЖ за покупку. Но маршруты ещё остались — они просто требуют больше информации, а инвестиция связана с реальными финансовыми и юридическими рисками.
Программы часто меняются: Требования к инвестициям, пороги, правила прописки и налогообложение меняются ежегодно и даже в течение года. Перед серьёзным инвестиционным шагом проверьте актуальность на сайте миграционного органа и посоветуйтесь с юристом в стране назначения.
Какие страны закрыли программы и почему
За последние три года в Европе произошло сокращение инвестиционных программ. Это результат давления ЕС на безопасность и борьбы с отмыванием денег, а также внутренних политических вопросов.
- Испания: Золотая виза отменена 6 апреля 2025 года. Новые заявки не принимаются, даже если вы начали процесс раньше.
- Португалия: Золотая виза практически закрыта — исключение только для инвестиций в культуру, науку и фонды (не недвижимость). Программа D7/D8 по доходу остаётся, но недвижимость не даёт ВНЖ автоматически.
- Италия: Никогда не давала ВНЖ только за покупку недвижимости. Можно получить ВНЖ цифрового кочевника (D/I фриланцер) или work visa, но не инвестиционным путём через недвижимость.
- Ирландия: Закрыла инвестиционную программу в 2024 году. Никакие инвестиции больше не дают ВНЖ.
- Венгрия: Прямой путь через недвижимость отменён в январе 2025 года (было €500 000). Теперь только инвестиция в одобренные фонды (€250 000, где минимум 40% в жилищную недвижимость) или благотворительный взнос (€1 млн).
Где ещё дают ВНЖ за недвижимость в 2026
На июль 2026 года действующие маршруты остались в Греции, на Кипре, на Мальте, в Латвии, Черногории, Турции и ОАЭ. Каждый имеет свои пороги, сроки и финансовые требования.
| Страна | Порог инвестиции | Что даёт | Требования доходов | Статус программы |
|---|---|---|---|---|
| Греция | €250 000–€800 000 | ВНЖ, нет прописки требуется | Не требуется | Действует |
| Кипр | €300 000 | ПМЖ + виза Шенгена | €50 000/год + €15 000 супруг + €10 000 дети | Действует (посещение раз в 2 года) |
| Мальта | €375 000 | ПМЖ, нет физпрописки | €500 000 активов (€150 000 финансовые) | Действует |
| Венгрия | €250 000 (в фонд) | ВНЖ на 10 лет | Не требуется, но инвестиция в фонд | Действует (изменена: только фонд) |
| Латвия | €250 000 | ВНЖ, путь к ПМЖ | Не требуется | Действует до 31.12.2026 (может закрыться) |
| Черногория | €150 000 | Временный ВНЖ на 1 год | Не требуется | Действует (новое в 2026: €150 000 минимум) |
| Турция | $200 000–$400 000 | ВНЖ (2 года, €200 K) или гражданство ($400 K) | Не требуется | Действует (сборы выросли с 1.05.2026) |
| ОАЭ | AED 400 000 (€108 K) | Виза на 2 года (любой порог, обновлено 2026) | Не требуется | Действует (пороги снижены в апреле 2026) |
Примечание о Латвии: Латвийский парламент одобрил изменения в июне 2026 года, которые уберут недвижимость из программ с 1 января 2027 года. Это значит, что в оставшейся половине 2026 года можно подать на старых условиях, но программа не гарантирована после 31 декабря 2026.
Пошаговая логика: как выбрать программу
- Определите реальный бюджет инвестиции. Это не только покупка. Прибавьте комиссии риэлтора (5–8%), налоги на покупку (0–10%), переводы денег, легализацию документов, юридическую помощь, обслуживание недвижимости, налоги на имущество и прибыль при продаже. Реальная сумма может быть на 20–30% выше ценника дома.
- Проверьте требования к доходам. Кипр, Мальта требуют подтверждение годового дохода или активов. Греция, Турция, Черногория — нет. Если доход нестабилен или его сложно подтвердить документами, выбирайте страны без этого требования.
- Оцените ликвидность рынка. В Греции спрос есть, в Турции растёт, в Черногории волатилен, в ОАЭ растёт. Вы покупаете с намерением жить или инвестировать? Будет ли легко продать через 5–10 лет, если понадобится выехать?
- Проверьте налоги и взносы. Каждая страна берёт налог на недвижимость (0,1–1% годового стоимости), налог на прибыль при продаже (10–20%), иногда налог на прирост стоимости. Рассчитайте долгосрочную стоимость владения.
- Проверьте требования к прописке. На Кипре нужно приезжать раз в 2 года, на Мальте и Греции можно не приезжать. В Турции ВНЖ просто по недвижимости — никаких требований физического присутствия, но для продления нужно обновлять резидентскую карту.
Реальные риски инвестиции в недвижимость за границей
Привлекательность программ часто скрывает реальные проблемы, которые встречаются годы спустя.
На что обратить внимание
- Валютный риск. Вы покупаете в евро или турецких лирах, а доход может быть в рублях. Курс может упасть, стоимость недвижимости потеряет. Защиты нет.
- Ликвидность. Недвижимость нельзя быстро продать. Если нужны деньги, продажа может занять 6–18 месяцев, особенно в отдалённых регионах.
- Политические и правовые риски. Закон может изменить налоги, требования к иностранцам, права собственности. В странах вне ЕС эти риски выше.
- Обслуживание и пустота. Если не живёте в доме, нужна управляющая компания (5–10% от рентального дохода), ремонты, страховка. А сдача в аренду может быть убыточной или запрещена местными законами.
- Программы могут закрыться. Даже если программа работает, её могут закрыть, как произошло с Испанией и Португалией. ВНЖ вы получите, но новую инвестицию по программе уже не сделать.
Инвестиция в недвижимость за границей — это не решение к переезду, это долгосрочный актив с собственными рисками и расходами. ВНЖ — побочный продукт, а не главное.
Таблица: налоги и сборы при владении и продаже
Вот примерные сборы и налоги в странах, где ещё дают ВНЖ за недвижимость. Это ориентиры — обязательно проверяйте у юриста в стране.
| Страна | Налог на имущество (годовой, %) | Налог при продаже | Примечания |
|---|---|---|---|
| Греция | 0,1–0,5% | 15% (до 2026, может измениться) | Плюс комиссии управлению и страховке |
| Кипр | 0–0,1% (в зависимости от округа) | 0–20% плюс гербовый сбор | Нет налога на личное жилище, 20% на второе |
| Мальта | 0% (нет годового налога) | 8% гербовый сбор, НДС | Одна из самых налогово-лояльных |
| Венгрия | €2–3 за м² | 10–15% | Фиксированный налог на м², но низкий |
| Латвия | 0,5–1,5% | 20% | До конца 2026; после может измениться |
| Черногория | 0,1–0,3% | 15% | Низкие налоги, но программа молодая |
| Турция | 0,2–0,4% от кадастровой оценки | 5% + муниципальный налог | Кадастровая оценка часто выше реальной цены |
| ОАЭ | 0% (нет налога на имущество) | 0% (при личном использовании) | Только ежегодный сбор за регистрацию ($100–300) |
Альтернативы: что делать, если недвижимость не подходит
Если инвестиция в недвижимость кажется рискованной или дорогой, есть другие маршруты к ВНЖ в тех же странах.
- Греция: Виза цифрового кочевника (€2 100/месяц дохода, просто и быстро).
- Португалия: D7 (пассивный доход €920/месяц) или D8 (цифровой кочевник €3 680/месяц). Недвижимость не требуется, но может поддержать заявку.
- Франция: Talent Passport для предпринимателей и специалистов, profession libérale для фрилансеров.
- Германия: Chancenkarte (карта возможностей) или Blue Card для IT-специалистов и учёных.
- Турция: Обычный туристический ВНЖ (годовой сбор ~$500), не требует инвестиции.
- ОАЭ: Digital Nomad Visa (€122/год), работает для удалённых работников.
Документы и этапы оформления
Если вы решили инвестировать в недвижимость, вот примерная последовательность.
- Подыскивание и оценка недвижимости. Работайте с локальным риэлтором или адвокатом. Проверьте, что недвижимость подходит под требования программы (новая/старая, жилая/коммерческая, регион). Сроки: 1–3 месяца.
- Подготовка финансов и документов. Выписка из банка, справка о доходах, документ о происхождении средств (если требуется). Переводы, апостили. Срок: 2–3 недели.
- Подписание договора и оплата. Юридическое оформление покупки, регистрация собственности в местном органе. В некоторых странах требуется адвокат. Срок: 1–2 месяца.
- Подача на ВНЖ. Подготовка пакета для миграционного органа: документ о собственности, справка о доходах (если требуется), анкета, фото, справка о судимости с апостилем. Срок рассмотрения: 2–6 месяцев в зависимости от страны.
- Получение ВНЖ и оформление на месте. Часто нужно явиться лично, сдать отпечатки, забрать резидентскую карту. Срок: 1–2 недели после решения.
Частые вопросы
Если я куплю недвижимость за €250 000 в Греции, получу ли я автоматически ВНЖ?
Нет, автоматически не получите. Нужно подать заявку в миграционный орган Греции, собрать пакет документов (документ о собственности, справки, анкета), и они рассмотрят её 2–3 месяца. ВНЖ даёт право жить, но первое посещение консульства/органа обязательно.
Программа закроется, как это было в Испании и Португалии?
Возможно. Если вы подали заявку и получили ВНЖ до закрытия программы, ВНЖ остаётся при вас. Но новых заявок больше не принимают. Если вы только в планах инвестировать, ориентируйтесь на более стабильные маршруты (Греция, Турция, ОАЭ) и проверяйте новости каждый квартал.
Я инвестирую в недвижимость в Турции на $200 000 — могу ли я потом продать и вывести деньги?
Технически да, но должны знать: при продаже вы платите налог 5% + муниципальные сборы. Турецкая лира волатильна, курс может упасть. Вывод денег из Турции в другую страну требует разрешения и может быть заблокирован по новым законам о капитальном контроле. Посоветуйтесь с турецким адвокатом перед покупкой.
На Кипре нужно посещать недвижимость раз в 2 года. Что если я не приеду?
ВНЖ Кипра требует физического присутствия раз в 24 месяца. Если не приедете, может быть исключен из реестра. Но на практике первое нарушение часто не приводит к немедленной отмене. Проверьте актуальные требования с кипрским адвокатом.
Нужно ли жить в купленной недвижимости или можно сдать её в аренду?
Зависит от программы и страны. В Греции, Мальте, ОАЭ никаких ограничений на сдачу. На Кипре можно сдавать. В Турции иногда требуют, чтобы иностранец жил там минимум часть года для ВНЖ. Проверяйте условия каждой программы и её обновления.
Итог: недвижимость за границей остаётся маршрутом к ВНЖ, но это не панацея. Активно используйте только в Греции, Кипре, Мальте, Турции и ОАЭ. Вкладывайтесь осознанно — проверяйте реальные налоги и правовые риски через локального адвоката, а не только через агентов-риэлторов. И помните: даже если программа работает сейчас, она может закрыться, как это уже случилось в Испании и Португалии. На Reloqueen можно найти специалистов по недвижимости и иммиграции в каждой из этих стран — они помогут с проверкой и оформлением.